가계약금부터 잔금까지, 단계별로 살펴보는 부동산 계약 절차

부동산을 매매하거나 전세·월세를 구할 때, 계약금부터 잔금까지 언제 어떻게 돈이 오가는지 알고 싶어 하시는 분들이 많습니다.

처음엔 복잡해 보여도, 각 단계별 절차를 정확히 이해하면 훨씬 수월하게 진행할 수 있어요.

오늘은 실제 사례를 예로 들어 부동산 계약 절차를 단계별로 살펴보겠습니다.

 

1. 가계약 (예약금 성격)

• 목적: 물건을 ‘잡아두기’ 위한 용도

• 금액: 전체 계약금(보통 매매가의 10% 정도) 중 일부를 ‘가계약금’으로 지불

 

예시:

• 김씨는 3억 원짜리 아파트를 매매하기로 마음먹고, 부동산 중개인에게 “이 집 사고 싶어요”라고 의사를 밝혔습니다.

• 집주인이 동의한 후, 우선 100~200만 원 정도(협의된 금액)를 가계약금으로 지불하며

   양쪽이 ‘서로 계약하겠다’는 의사를 확인하는 거죠.

 

주의: 가계약금을 건넸다고 법적 효력이 완벽해지는 건 아닙니다.

         “계약서에 명시된 계약금”을 지급해야 본계약이 성립하므로, 가계약금은 단순히 ‘예약’에 가깝습니다.

 

2. 본계약 (계약서 작성 & 계약금 지급)

• 계약서 작성: 부동산에서 표준양식을 사용하기도 하고, 특약사항을 별도로 기재하기도 합니다.

• 계약금: 매매(혹은 전세) 가격의 보통 10% 정도를 계약 금액으로 잡습니다.

 

예시:

• 며칠 뒤, 김씨는 집주인과 함께 부동산 사무실에서 만나 본계약서에 사인합니다.

• 이때 가계약금을 포함해 계약금 3,000만 원(3억 원의 10%)을 집주인에게 지급하죠.

• 계약서에는 매매대금, 잔금일, 특약사항(예: 에어컨, 도배·장판 교체 여부 등)이 꼼꼼히 적혀 있습니다.

 

팁: 본계약 시, 등기부등본을 다시 확인해 집주인이 맞는지, 근저당 등의 문제가 없는지 필히 체크하세요.

 

3. 중도금 납부 (선택적 단계)

• 중도금: 매매가가 큰 경우, 계약금-중도금-잔금으로 나누어 지급할 수 있습니다. 전세 계약 시에도 종종 중도금을 활용합니다.

• 타이밍: 계약서에 “중도금을 언제까지 지급한다”라고 명시해 두는 게 좋아요.

 

예시:

• 총 매매가 3억 원 중, 3,000만 원을 이미 계약금으로 지불했다면,

   중도금으로 1억 2천만 원(3억 중 일부)을 미리 지급하기로 할 수 있습니다.

• 김씨는 은행 대출을 진행하면서, 중도금을 납부할 날짜를 집주인과 협의했어요.

• 중도금 지급 시점을 놓치면 계약 위반으로 이어질 수 있으니, 꼭 날짜를 지키세요.

 

꿀팁: 소액 매매거나 전세 금액이 적다면 중도금 없이 계약금과 잔금만으로 진행하기도 합니다.

 

4. 잔금 지급 (실제 소유권 이전)

• 잔금 시점: 보통 매도인과 협의해 1~2달 후에 잡는 경우가 많습니다. 전세·월세도 잔금일을 따로 정해요.

• 잔금 지급 + 소유권 이전등기(매매인 경우)

• 전입신고 & 확정일자(전·월세인 경우)

 

예시:

• 김씨는 잔금일이 다가오자, 대출과 본인 자금을 합쳐 나머지 1억 5천만 원(예시) 정도를 준비했습니다.

• 잔금을 지급하며 동시에 소유권 이전등기를 신청했죠. 등기 서류가 잘 처리되면, 명실상부한 ‘내 집’이 됩니다.

• 전세나 월세라면, 이 시점에 계약 종료 시점까지 보증금을 보호하기 위해 전입신고와 확정일자를 꼭 챙기는 게 중요합니다.

 

중요: 잔금 치르는 당일, 집주인과 함께 은행 혹은 부동산 사무실에서 대금을 확인하고,

         등기 관련 서류(인감증명서 등)가 제대로 준비됐는지 꼼꼼히 살피세요.

 

5. 기타 유의 사항

1. 등기부등본 재확인

• 잔금 지급 직전에, 집에 추가로 근저당이 설정되거나 담보가 잡히지 않았는지 다시 한번 확인하세요.

2. 기타 세금 정산

• 매매 시 취득세(보통 잔금 후 60일 이내), 중개수수료(계약서 작성 시) 등을 챙겨야 합니다.

3. 옵션 상태 점검

• 만약 집에 옵션(에어컨, 가전제품, 가구 등)이 있다면, 잔금일에 한 번 더 상태를 확인해주세요. 파손이나 누락이 없어야 분쟁을 막을 수 있습니다.

 

6. 정리해 봅니다.

 

부동산 계약 절차는 가계약-본계약(계약금 지급)-중도금(선택)-잔금(소유권 이전) 순으로 이뤄집니다.

처음에는 복잡해 보여도, 각 단계에서 계약서를 꼼꼼히 확인하고,

서류와 자금 흐름만 잘 지키면 큰 문제 없이 진행할 수 있어요. 꼭 기억하세요:

1. 등기부등본 확인: 언제나 필수

2. 계약서 특약사항: 구두 약속이 아닌 서면으로 남기기

3. 잔금 날 등기·전입신고·확정일자: 안전장치 마련

 

안전하고 편리한 부동산 거래를 위해, 오늘 소개해 드린 절차를 꼭 숙지하시길 바랍니다.

궁금한 점은 언제든 댓글로 남겨주세요! 함께 안전한 거래 문화를 만들어가요.