계약 해지? 위약금? 헷갈리는 부동산 분쟁 사례와 예방법

부동산 매매나 전·월세 계약을 맺을 때, 마음먹고 계약금을 내고도 뜻밖의 상황으로 계약을 취소해야 하는 일들이 종종 생깁니다.

이때 위약금이나 배액배상 이야기까지 나와서, 자칫 거래가 꼬일 수 있죠.

게다가 계약 단계마다 해지 규정이 조금씩 달라서, 미리 알지 않으면 법적 분쟁으로 번질 수 있습니다.

오늘은 가계약금·중도금을 낸 경우를 중심으로, 계약 해지와 위약금 관련 분쟁 사례와 예방법을 정리해 봤습니다.

 

1. 가계약금 단계에서 발생하는 분쟁

 

(1) 가계약금, 법적 효력이 있나?

• 보통 매매가의 일정 비율(5-10%)이 아닌, **소액(수십수백만 원)**으로 걸어두는 경우가 많아요.

• 가계약금은 정식 계약서를 쓰기 전 “이 집을 잡아두겠다”는 의사를 표시하는 예약금 성격이 강합니다.

• 법적으로는 가계약금만으로 ‘본계약 성립’ 여부를 확정하기 힘들어, 계약금을 전부 낸 경우와 달리 위약금 배상을 1:1로 보장받긴 어렵습니다.

 

(2) 자주 발생하는 분쟁 상황

• 해지: “가계약금은 돌려주지 않아도 된다” vs. “아직 본계약 안 했으니 돌려줘야 한다”

• 결론: 가계약 시점에 매도인과 매수인이 “가계약금을 포기하면 해지 가능” 등 구체적인 조항을 만들었다면 그에 따릅니다.

           하지만 이를 명확히 안 해놨다면, 분쟁으로 번지기 쉬워요.

 

예방법:

1. 가계약서에 ‘가계약 후 본계약 체결 전 언제든 상호 동의 없이 해지 가능하며, 가계약금은 전액 반환한다/일부 포기한다’ 식으로 명시.

2. 이중 계약이나 허위매물인지, 부동산 중개인 확인 철저.

 

 

2. 본계약 후, 계약금만 낸 상태에서의 해지

(1) 계약금 vs. 배액배상

• 정식 계약서에 도장을 찍고 **“계약금(통상 매매가의 10%)”**까지 낸다면, 법적으로 본계약이 성립된 것으로 봅니다.

• **매수인(사려는 사람)**이 일방적으로 계약을 파기하면, 낸 계약금을 포기해야 합니다.

• **매도인(파는 사람)**이 계약을 깨려면, 받은 계약금의 **두 배(배액배상)**를 돌려주어야 하죠.

 

(2) 분쟁 사례

• 매수인 측: 갑작스럽게 대출이 안 나와 계약금을 포기하고 해지를 시도했는데, 매도인은 “이 계약금을 넘어서는 손해가 크다”며 문제를 삼는 경우.

• 매도인 측: 갑자기 시세가 올라 더 비싸게 팔고 싶어, 배액배상을 하려 했지만 계약서에 “특약 사항”이 있어 갈등이 생기는 상황.

 

예방법:

• 계약서 특약사항에 해지 조건을 명확히 써두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.

• 예: “대출 승인 거절 시 계약 무효, 계약금 전액 반환” 등

• 시세변동 예상이 큰 경우, 계약금을 조금 높게 책정하거나(매수인 입장이라면) 특약으로 배액배상 세부 규정을 정해두면 좋습니다.

 

3. 중도금까지 낸 상태라면?

 

(1) 중도금 납부의 의미

• 중도금은 계약금과 잔금 사이에 일정 금액을 먼저 내는 것. 주로 매매가 클 때 나누어 진행합니다.

• 중도금까지 내면, 사실상 매수인이 “계약 이행 의사”가 크다고 보는 게 일반적이죠.

 

(2) 해지 시 위약금 계산

• 이 시점에는 계약금뿐 아니라 중도금까지 들어갔기 때문에, 해지 시 손해배상 규모가 훨씬 커질 수 있습니다.

• 통상 ‘계약금에 대한 법리(배액배상 등)’만 있을 뿐, 중도금 부분은 추가로 별도 협의가 필요합니다.

• 실제로 매수인이 해지하면, 계약금과 중도금 전액을 포기해야 하는지, 중도금 일부는 돌려줘야 하는지가 분쟁 포인트가 되기도 해요.

 

분쟁 사례:

• A씨(매수인)는 1억 원을 계약금으로, 2억 원을 중도금으로 낸 상태. 갑작스러운 사정으로 해지해야 하는데, 매도인 B씨는 “계약금+중도금 합쳐서 3억 원 전부 뺏겠다”고 주장.

• 법적으로 중도금은 ‘계약금’처럼 배액배상 대상으로 명확히 규정돼 있지 않아, 결국 소송까지 가는 케이스도 있습니다.

 

예방법:

• 중도금 납부 전에 중도금의 법적 지위를 어떻게 할지, 특약사항으로 명시하기.

• 예: “중도금까지 낸 후 매수인이 일방적으로 해지 시, 낸 금액 중 계약금(1억 원)은 포기하지만, 나머지 1억 원은 어느 정도 정산해서 돌려준다.” 등 구체적 기재.

4. 위약금 관련, 헷갈리지 않으려면?

1. 계약 단계별로 내가 어느 시점에서 물러날 수 있는지, 그 땐 어떤 위약금을 부담해야 하는지 특약으로 명확히 정해두기.

2. 금융기관 대출 불가 등 사유가 발생할 경우, “대출 불가 시 계약 무효” 같은 조항을 넣으면 안전합니다(매도인 동의가 전제).

3. 시장 시세 변동이나 개인 상황 변화로 계약 파기를 원하면, 최대한 상대방과 협의해 중재금을 조율해야지, 일방적으로 통보하면 분쟁이 커질 수 있어요.

 

5. 현실적인 예방법 요약

• 가계약 시:

• 큰 맘 먹고 ‘소액’ 가계약금을 걸었다면, 서면이나 메시지로 구체적인 해지 조건을 남겨두기.

• “가계약 후 본계약 전까진 얼마든지 해지 가능, 가계약금 전액(또는 일정 부분) 반환” 등을 합의해 두면 분쟁이 줄어듭니다.

• 본계약(계약금) 시:

• 표준계약서를 사용하고, 특약사항(대출 거절 시 무효 등)을 꼼꼼히 작성.

• 계약금을 어느 정도로 할지, 시세 변동에 대한 리스크를 고려해 결정.

• 중도금까지 낸 상태:

• 중도금 포기 범위를 정확히 명시하자. “중도금 일부는 계약금 성격으로 본다”든지, “중도금에서 일부 돌려준다”든지, 구체적인 기재가 필수.

• 만약 특약이 없으면, 매수인·매도인 간에 해석이 달라 소송까지 갈 수 있음.

 

마무리

부동산 계약에서 가계약금부터 중도금까지 각 단계가 다르고, 그에 따른 해지 규정과 위약금 계산도 조금씩 달라서 헷갈리기 마련입니다.

한 번의 거래에 수억 원씩 오가다 보니, 사소한 문구 하나로도 대형 분쟁이 발생할 수 있죠.

 

따라서 계약 단계별로 철저하게 특약사항을 설정해 두는 게 가장 중요합니다.

“가계약금은 돌려주지 않는다”, “대출이 안 되면 해지 가능” 등 내용을 합의해서 서면으로 명확히 남기면,

나중에 누가 손해를 어떻게 부담할지 분명해지거든요.

 

무엇보다 상대방과의 원만한 소통이 제일 좋고, 중간에 상황이 바뀌면 ‘일방적 해지’보다는 협의를 통해 적당한 보상액이나 대안을 마련하는 것이 최선입니다.

 

계약은 신중해야 하고, 예측 못 할 변수가 많이 생길 수 있음을 늘 염두에 두세요.

오늘 정리한 **“가계약금부터 중도금, 위약금 분쟁 사례와 예방법”**이 다소나마 도움이 되길 바랍니다.