법인 명의 갭투자와 ‘이중 임대차계약’ 함정
최근 뉴스에서도 “전세 사기” 사례가 심심치 않게 보도되면서, 전세계약을 앞둔 분들의 걱정이 커지고 있어요.
전세 사기를 피하기 위해서는 어떤 점들을 꼼꼼히 확인해야 할까요?
이번 포스팅에서는 이중계약에 따른 피해를 피하기 위해서 알아야 할 것들에 대해 작성해 보려고 해요.
아래 예시 상황을 들어 보다 이해를 돕도록 작성해 보았어요.
1. 상황 요약
• 투자자 박 사장은 개인 명의가 아닌 법인(주식회사 ○○부동산개발) 명의로 서울 외곽 지역의 신축 빌라 여러 채를 매수했습니다.
• 일반적으로 알려진 갭투자처럼 전세보증금으로 매매 대금의 상당 부분을 충당하려고 했죠.
• 문제는 박 사장이 한 빌라를 법인 명의로 사들인 뒤, 그 빌라를 다시 본인(개인) 명의로 임대한다는 ‘이중 임대차계약’을 진행했다는 거예요.
2. 구체적인 사례 전개
• 신혼부부 A씨와 B씨는 분양한 지 얼마 되지 않은 신축 빌라를 전세로 찾고 있었어요.
집이 깨끗하고 중개수수료도 저렴하다는 말에 솔깃해, 현장에 가보니 매물 상태가 꽤 좋아 보였습니다.
• 중개인에 따르면 “집주인이 법인이긴 하지만, 문제될 것 없어요.
대표님(박 사장)도 개인적으로 임대 계약을 책임진다고 하니 안심하세요.”라는 설명을 들었죠.
• 전세보증금은 인근 시세보다 조금 저렴해서 더 끌렸고, 계약은 ‘법인’ 대신 ‘박 사장’ 개인 명의로 진행됐습니다.
중개인 말로는 “이러면 나중에 등기부등본상 소유자(법인)와 임대 계약서상 임대인(개인)이 달라도 괜찮다”라고 했지만,
사실 이는 매우 위험한 구조였어요.
3. 뒤늦게 드러난 문제
1. 이중 임대차계약
• 실제 집의 소유주는 ‘(주)○○부동산개발’인데, 서류상 임대인은 ‘박 사장 개인’이었습니다.
• 나중에 확인해보니, 법인과 박 사장 간 ‘허위 임대차계약’이 맺어져 있었고,
박 사장 개인 명의로 전세를 또 받아서 보증금을 이중으로 받는 꼴이 되었죠.
• A씨 부부가 전세계약을 맺은 날, 법인 측에서는 이미 다른 임차인 C씨에게도 전세 계약(혹은 월세·반전세 등)을 맺어 보증금을 받아둔 상태였습니다.
2. 법인(집주인)의 재무 건전성
• 법인 자체가 갭투자를 무리하게 확대하는 상황이었고, 회사 재무 상태가 악화되어 있었습니다.
• 전세보증금 반환 시기가 되자, 법인은 자금이 부족해 보증금을 돌려줄 수 없었고, 박 사장 개인도 이미 채무가 많아 A씨 부부에게 보증금을 돌려줄 여력이 없었죠.
• 결국 회사는 ‘법인 회생 절차’를 밟았고, 개인 명의인 박 사장도 파산 위기에 놓이면서, A씨 부부는 법인·개인 누구에게도 구제받지 못한 채 법적 공방에 들어가야 했습니다.
4. 어떻게 예방할 수 있었을까?
1. 소유자와 임대인이 ‘동일인’인지 확인
• 전세 계약서는 당연히 등기부등본상의 소유주와 동일인(혹은 법적으로 위임받은 대리인)이 임대인으로 등장해야 합니다.
• 만약 “법인 소유지만, 대표 개인이 임대하는 구조” 등 애매한 설명이 나온다면, 위험 신호로 보고 신중히 재검토하세요.
2. 법인 명의 매물은 법인 재무 상태도 살펴보기
• 법인 등기부등본(법인등기부)이나 사업자등록 사항, 최근 재무제표 등 기본 정보를 확인해볼 필요가 있어요.
• 법인이 다수 매물을 보유하면서 대출·담보가 많은 편인지, 세금 체납은 없는지 체크해야 합니다.
3. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인
• 개인 명의가 아닌 법인 명의의 주택은 반환보증 가입 조건이 까다로울 수 있어요.
• 혹시 가입 자체가 불가능하다면, 위험 신호로 보셔야 합니다. 해당 매물을 굳이 선택하지 않는 것이 좋겠습니다.
4. 중개인에게만 의존하지 말고, 직접 서류를 꼼꼼히 검토하기
• 중개인 설명이 다 맞을 수도 있지만, 일부는 제대로 된 정보가 아닐 수 있어요.
• 임대차계약서, 등기부등본(소유권, 근저당, 가압류 등), 법인 관련 서류, 대리인 위임장 등 확인할 문서는 많지만, 이 과정을 소홀히 해선 안 됩니다.
5. 특별 케이스에서도 핵심은 ‘투명성’
이처럼 법인 명의 갭투자와 이중 임대차계약이라는 꼬인 구조가 등장하면, 임차인은 보증금을 돌려받기 매우 어려워집니다.
흔히 보는 “집주인이 개인으로서 여러 채를 소유한 갭투자”보다 더 복잡해져서, 나중에 소송을 걸어도 법인과 개인 사이를 왔다 갔다 하며 책임 소재를 분명히 밝히기 어렵죠.
결국 “소유자와 임대인이 동일인인가?”, “법인 매물이라면 재무 상태나 보증 가입이 투명하게 가능한가?”같은 부분을 반드시 체크해야 합니다.
일반적인 전세 사기 예방 수칙도 물론 중요하지만, 이런 특별한 구조에서는 조금 더 꼼꼼하고, 조금 더 의심하는 태도가 여러분의 전세보증금을 지킬 수 있는 가장 든든한 방어막이 된답니다.