1주택부터 다주택까지, 사례로 쉽게 풀어보는 양도세 계산법
부동산을 매도해 시세차익을 얻으면, 반드시 따라오는 것이 바로 **양도소득세(이하 ‘양도세’)**입니다. 그런데 1주택인지, 2주택 이상 보유자인지, 조정대상지역에 있는 주택인지 등에 따라 세율과 공제 혜택이 달라지는데요. 오늘은 1주택자부터 다주택자까지 각각 간단한 사례를 들어 양도세 계산법을 소개해 드리겠습니다.
1. 1주택자의 양도세 기본 개념
1가구 1주택자는 일정 요건을 갖추면 양도세가 비과세됩니다. 대표적으로 다음을 충족해야 하죠.
• 주택을 2년 이상 보유(조정대상지역이라면 2년 거주 요건이 추가될 수도 있음)
• 양도 차익이 얼마든, 비과세 요건만 충족하면 양도세 면제
시나리오 A: 1주택자이지만 비과세 요건을 충족하지 못한 경우
가정
• 1가구 1주택이지만, 조정대상지역의 “2년 거주” 요건 등을 충족 못 함(또는 다른 이유로 비과세가 안 됨).
• 2019년에 3억 원(취득가액) + 부대비용 500만 원 정도로 구매.
• 2023년에 5억 원(양도가액)에 매도.
• 실제 양도차익 계산 시, 취득세·중개수수료·소유 기간 중 리모델링 비용 등도 반영할 수 있으나,
여기서는 간단히 취득가 3억, 매도가 5억, 총 부대비용 1천만 원이라 가정.
• 보유 기간: 약 4년. 다만 “2년 거주” 요건을 만족시키지 못해 비과세 적용 불가.
• 장기보유특별공제(장특공제)는 1세대 1주택이라면 최대 80%까지 가능하지만,
실제로는 비과세 요건을 못 채운 탓에 일반 세율(보유 연수별 4%)을 적용한다고 가정(예: 3-4년 보유 시 24~28% 정도).
1) 양도차익 계산
양도차익
= (양도가액 - 양도부대비용)- (취득가액 + 취득부대비용)
• 양도가액 = 5억
• 양도부대비용(중개수수료 등) = 500만 원 (가정)
• 취득가액 = 3억
• 취득부대비용(취득세·중개수수료·기타) = 500만 원 (가정)
양도차익
= (5억 - 0.05억) - (3억 + 0.05억)
= 4.95억 - 3.05억
= 1.90억
※ 실제로는 인테리어 비용 등도 포함될 수 있음
2) 장기보유특별공제(가정)
• 3-4년 보유 시 **공제율 24-28%** 정도를 적용한다고 가정해 **25%**로 잡겠습니다 (단순 예시).
• 장특공제 = 1.90억 × 25% = 4,750만 원
3) 과세표준
과세표준
= 양도차익- 장기보유특별공제
= 1.90억 - 0.475억
= 1.425억
4) 기본세율 적용
우리나라 종합소득/양도소득 기본세율 구조(2025년 현재)는 대략 아래와 같습니다.
• 1,200만 원 이하: 6%
• 1,200만 원 초과~4,600만 원 이하: 15%
• 4,600만 원 초과~8,800만 원 이하: 24%
• 8,800만 원 초과~1.5억 원 이하: 35%
• … (이후 38%, 40%, 42%, 45% 구간)
1.425억(=14,250만 원)은 8,800만 원 초과 1.5억 이하 구간이므로 35% 구간에 해당합니다.
(1) 간단 합산 방식
• 구간별로 쪼개서 세율을 곱한 뒤 합산하는 방식
(2) 누진공제(공제액) 활용 방식
35% 구간의 누진공제액은 1,490만 원 (2025년 기준).
산출세액
= (1.425억 * 35%) - 1,490만 원
여기서 정확히는:
산출세액
= 14,250만 원 * 0.35 - 1,490민원
= 4,987.5만 원 - 1,490만 원
= 3,497.5만 원
(계산 편의를 위해 소수점은 적당히 반올림)
주의: 위 예시는 여러 가지 단순화한 결과치라 실제와 조금 다를 수 있습니다.
5) 지방소득세(약 10%)
양도세가 3,498만 원 정도라고 하면, **지방소득세(10% 내외)**를 추가로 부담해야 합니다. 즉 대략 350만 원 안팎이 추가로 붙을 수 있으니, 최종 세금은 3,800만~3,900만 원 정도가 될 가능성이 있습니다.
2. 2주택 이상 보유자의 양도세 달라지는 이유
다주택자는 조정대상지역 내 주택 매도 시 가산세율이 붙습니다. 게다가 1주택처럼 비과세 혜택을 받을 수 없기에, 차익이 크면 세금 부담이 확 늘어납니다.
가정
• 2주택 보유자, 둘 다 조정대상지역에 있음.
• 매도하는 아파트를 3년 보유 후 팔아 양도차익 1억 원 발생.
• 다주택자가 조정대상지역 주택 매도 시 중과세가 적용되어, 기본세율 + 10%(혹은 +20%)가 더해질 수 있음.
• 장기보유특별공제 적용이 배제되거나 축소될 가능성이 큼.
1) 양도차익
• 매수 시점 취득가 + 부대비용: 4억 원
• 매도 시점 양도가 + 부대비용 제외: 5억 원
• 순수 차익 = 1억 원 (기타 비용은 단순화)
2) 중과세율 가정
• 기본세율(6~45%) + 가산세율 10% = 최대 16% ~ 55% 사이
• 가령, 과세표준 1억 원 구간에 해당할 경우, 보통 24%나 35% 구간 등이 적용될 텐데, **여기에 +10%**가 더해진다고 생각하면, 실제 세율이 34%~45% 정도가 될 수 있음.
간단 계산 예시
• 과세표준 = 1억 원
• 원래 구간: 35% (8,800만 원 초과~1.5억 원 이하)
• 중과 10% → 45% 적용
• 산출세액 = 1억 × 45% = 4,500만 원
• 지방소득세(약 450만 원) 포함 → 약 4,950만 원 정도
이처럼 다주택 중과가 적용되면, 단순히 ‘차익이 1억이니 20~30%쯤 세금 낼 걸?’ 하고 생각했다가 크게 놀랄 수 있습니다. 실제 세율이 생각보다 훨씬 높아지니까요.
꼭 철저하게 계산해 보시고, 또 잘 모르겠으면 전문가와 상의하셔서 올바른 매매 하시길 바래요~ :)