말소기준권리·전입신고·확정일자… 계약 전 알아두면 좋은 부동산 용어들

처음 부동산 계약을 준비하다 보면, 생소하고 긴 용어들이 쏟아져 나와서 머리가 지끈거릴 때가 있어요.

계약서만 봐도 “이게 무슨 말이지?” 싶고, 괜히 불안해지기도 하죠.

하지만 조금만 미리 알아두면, 오히려 뒤탈 없이 안정적으로 계약을 진행할 수 있답니다.

오늘은 말소기준권리, 전입신고, 확정일자 등 부동산 계약에서 꼭 필요한 용어들을 쉬운 말로 정리해볼게요.

 

1. 말소기준권리

• 뜻: 경매나 공매 같은 강제절차에 들어갔을 때, 해당 부동산에 설정된 권리(근저당, 가압류 등) 중

        ‘어디까지 말소가 되느냐’를 판단하는 기준이 되는 권리를 말해요.

• 쉽게 말해: 집이 경매로 넘어갔을 때, 특정 시점 이후에 설정된 권리들은 모두 소멸할 수 있지만,

                   그 이전에 설정된 권리는 살아남을 수 있거든요. 이때 기준이 되는 권리가 말소기준권리죠.

• 왜 중요할까?: 만약 내가 임차인(세입자)이라면, 이 말소기준권리보다 앞선 권리를 가지도록 전입신고·확정일자를 미리 받는 게 보증금을 지키는 핵심 포인트가 됩니다.

 

2. 전입신고

• 뜻: 내가 특정 주소지에 살고 있다는 사실을 **주민센터(행정복지센터)**에 신고하는 절차예요.

• 어떤 효과?: 전입신고를 하면 ‘이 집은 내가 실제로 점유하고 있는 주거공간’임을 법적으로 인정받아, 대항력을 갖게 돼요.

• 예시: 전세나 월세 계약을 맺은 뒤 잔금을 지급했으면, 바로 전입신고를 하는 게 좋아요. 그래야 추후 집이 경매로 넘어가더라도, “나는 여기에 먼저 살고 있었다”는 걸 증명할 수 있거든요.

 

3. 확정일자

• 뜻: 임대차계약서(전세·월세 계약서)에 ‘이 날짜에 계약이 체결되었다’는 것을 공적 기관이 확인해 주는 도장 같은 개념이에요.

• 어떤 효과?: 전입신고와 함께 확정일자까지 받아두면, 우선변제권을 챙길 수 있어요. 즉, 경매 등으로 집이 넘어갔을 때, 우선순위에 따라 보증금을 먼저 돌려받을 가능성이 높아지는 거죠.

• 어디서 받나?: 보통 거주지 주민센터(행정복지센터)나, 인터넷(정부24)으로도 확정일자를 받을 수 있습니다.

 

4. 대항력

• 뜻: 세입자가 임대차 계약을 통해 얻는 **‘집을 계속 점유할 수 있는 힘’**을 말해요.

• 전입신고+점유가 핵심!:

1. 집에 들어가 실제 거주(점유)

2. 전입신고까지 마치면 → 그 시점부터 대항력이 발생

• 효과: “내가 먼저 들어와서 산 집이니, 당신(새로운 매수인)이 집을 사도 난 나갈 수 없다”는 주장을 할 수 있게 해 줍니다.

 

5. 근저당권

• 뜻: 돈을 빌려준 쪽(금융기관 등)이 나중에 돈을 회수하지 못할 상황이 되면, 담보로 설정된 부동산을 경매에 넘겨 변제받을 수 있는 권리입니다.

• 중요 이유: 집주인이 은행에서 대출받으며 내놓은 집이라면, 등기부등본에 근저당권이 설정되어 있을 수 있어요. 세입자 입장에서는 근저당권이 많이 잡혀 있는 집이면, 나중에 보증금을 돌려받기 어려워질 위험이 커지니 주의해야 합니다.

 

6. 등기부등본

• 뜻: 해당 부동산이 어떤 소유주를 가지고 있고, 근저당이나 가압류, 가처분 같은 권리가 설정되어 있는지를 적어놓은 공적 문서예요.

• 계약 전 필수 확인: 등기부등본을 떼어 보면, 말소기준권리가 언제인지, 근저당이 어느 정도 설정됐는지를 알 수 있어요.

• 주의: 너무 오래된 등기부등본은 의미가 없으므로, 발급일이 하루 이틀 정도인 최신본을 봐야 합니다.

 

7. 가압류·가처분

• 가압류: 상대방이 재산을 다른 데 함부로 처분하지 못하도록 묶어두는 조치

• 가처분: 부동산의 소유권 등 권리관계에 대해 다툼이 있을 때, 법적 분쟁이 끝날 때까지 일시적으로 처분을 제한하는 조치

• 세입자에게 미치는 영향: 부동산을 경매나 공매로 넘길 수 있고, 우선순위에 따라 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수도 있어요. 등기부등본에서 이 항목들을 발견하면 꼭 주의 깊게 확인해야 합니다.

 

8. 계약갱신청구권

• 뜻: 주택임대차보호법 개정으로 생긴 제도로, 세입자가 한 번 더 2년 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다(전세·월세 모두 해당).

• 조건: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 이 권리를 행사해야 하고, 임대인(집주인)은 특별한 사유가 없다면 거절하기 어렵습니다.

• 예외: 집주인이 실제 입주할 계획이 있거나, 법적으로 예외 사유에 해당하면 거절할 수 있으니, 이 부분은 계약 단계에서 미리 물어보는 게 좋아요.

 

 

마무리

 

부동산 거래에서 보면 “뭔가 어려운 단어들이 넘쳐나네?” 싶어도, 사실 내가 어떤 권리를 확보하고, 어떤 순위로 보증금을 지킬 수 있는지와 직결된 개념들이에요.

• 말소기준권리, 근저당권: 혹시 집이 경매에 넘어가면 어떤 권리들이 먼저 사라지고, 어떤 게 남는지 결정하는 중요한 포인트!

• 전입신고, 확정일자, 대항력: 내 보증금과 거주권을 지켜주는 3종 세트

• 등기부등본: 부동산의 속사정을 파악하는 핵심 자료

 

이 용어들만 제대로 이해해도, 임대차계약은 물론이고 매매계약에서 혹시 모를 사기를 예방할 수 있습니다. 앞으로 집을 구하거나 계약을 체결할 때, 이 단어들이 나오면 “어? 나 이거 알아!” 하고 당황하지 않고 대응할 수 있겠죠? 여러분이 조금 더 안전하고 알찬 부동산 라이프를 누리시길 바랍니다!

 

안전하고 똑똑한 부동산 거래를 응원합니다!